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2023/08/03 | |||||
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房地产市场密集迎利好 北上广深均对楼市表态 |
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楼市政策还有哪些大招?
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上海市民在了解楼盘信息。 资料照片 继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后,多地随即跟上,迈出落实的步伐。北京、深圳、广州、上海四个一线城市已相继站出来进行表态。 酝酿中的利好或将惠及哪些城市?又将覆盖到哪些方面?政策“工具箱”里还有什么大招? 风向 一线城市纷纷表态 宽松信号更明朗 7月24日,中央政治局会议要求,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 住建部紧接着明确了政策发力方向:大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。 一线城市的最新表态,也围绕着这几个方向展开。 7月29日晚,北京市住建委表示,坚持稳中求进工作总基调,结合北京房地产市场实际情况,会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。 7月30日,深圳市住建局表示,将结合深圳市房地产实际情况,会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,切实维护房地产市场秩序,促进深圳市房地产市场平稳健康发展。 7月30日,广州市住建局也表示,将坚持稳中求进工作总基调,实事求是抓紧推进落实,将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。 7月31日,上海市住建委、市房管局表示,将坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进上海房地产市场平稳健康发展。 在易居研究院研究总监严跃进看来,一线城市及时跟进表态,表明了政策放松的预期越来越清晰、宽松信号越来越明朗。 “这是2017年以来首次四个一线城市集中表态,说明政策方向高度一致。各地的表述都很相似,尤其是都有‘结合各地实际’的表述,所以我们认为,但凡市场交易有疲软的地方,都是后续政策会宽松的领域。尤其是在降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面,将是一线城市持续放松的重点内容。”严跃进说。 疑问 七月楼市延续探底何时企稳回升? 刚去的7月份,楼市成交依然表现不佳,百强房企单月业绩规模创近年新低,同环比双降,累计增速也由正转负。 7月31日,克而瑞地产研究发布报告显示,百强房企7月实现销售操盘金额3504.3亿元,单月业绩环比降低33.5%、同比降低33.1%,累计业绩同比降低4.7%。从整体来看,房地产市场仍显疲态,房企销售整体承压。 城市层面上,7月楼市成交量整体同环比下降,重点30城成交达到年内次新低,各能级城市迎来普降行情,市场情况不容乐观。 一线城市成交面积整体环比下降14.5%,同比下降18.4%。分城市来看,上海、广州降幅显著,北京、深圳小幅降低。同比来看,广州降幅最高,为33.0%；北京同比上涨为17.8%。 二、三线城市的成交量跌幅高于一线城市。26个二、三线城市整体成交926万平方米,成交面积整体呈现同环比下降的趋势,具体表现为环比下降55.4%,同比下降47.6%,降幅显著。 全国范围内城市房产成交面积的降低极大影响了住宅平均价格。 据中指研究院数据,2023年7月,全国百城新建住宅平均价格为16177元/平方米,环比下跌0.01%,同比跌幅继续扩大至0.17%。百城二手住宅平均价格为15685元/平方米,环比下跌0.39%,已连续15个月环比下跌。 开发投资方面,国家统计局公布,16月份,全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%。 国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示,目前房地产新开工面积还在下降,竣工面积在增加,施工面积整体下降,未来看,房地产投资还会处于低位运行。 中指研究院市场研究总监刘水预计,在监管层密集发声后,各地政策出台节奏将进一步加快。预计后续核心一、二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化,房地产将迎来政策底,若支持政策能够尽快落地,向市场传递信心,核心一、二线城市市场有望逐步企稳。 猜测 政策“工具箱”里还有什么大招? 在当前供求关系发生重大变化的过程中,既然调整已箭在弦上,政策宽松的边界和趋势或在哪里? 业内指出,房地产调控的核心手段可以总结“限购、限贷、限商、限售、限价、限公”,上述手段都属于我国目前限制性楼市调控政策,“六限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。 上海易居房地产研究院7月31日发布的《一线城市购房政策研究报告》(以下简称“报告”),从限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等内容对四个一线城市重点政策进行分析。 ——限购、限贷政策 在限购方面,报告指出一线城市政策总体严厉,在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等方面都有体现。本地户籍限购方面,深圳最严,新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件；而在外地户籍的限购方面,上海最严,单身人士没有购房资格。 在限贷方面,报告认为一线城市同样在首付比例、房贷利率等层面受到了更严格的限制,同时在二套房方面有更明显的体现。其中,最受关注的“认房又认贷”的政策,在四个一线城市中都有体现,导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠。 未来“认房不用认贷”政策会如何调整?中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”,既让市场有所好转,又不至于刺激房价上涨。 ——税费政策与“非普通住宅”标准 报告从税费政策方面分析,对比全国二、三线城市,一线城市契税和增值税的税费负担也相对较重。后续若对这两种税费进行调整,则可以比较明显降低交易成本。 住建部此次提出的“改善性住房换购税减免”,也与财政部、税务总局在去年9月发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》一脉相承,对于“卖一买一”的置业人群,实行个人所得税退税优惠,最高全部退还。 “此次住建部的表态强调进一步落实好改善性住房换购税费减免,预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。”中指研究院市场研究总监陈文静认为。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出,预计税收政策可能有两个调整方向,除了热点城市增值税免征期从5年回到2年,降低住房交易成本；还有就是优化调整非普通住宅认定标准,比如取消总价认定标准。 当前,调整非普通住宅标准也已成为购房人热议的话题。报告认为,一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准,导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中。计算显示,若户型认定标准放开,一线城市约5%的购房家庭有望享受到“调档”优惠。 东吴证券认为,更可能的政策调整情况是,为有效释放刚需和改善性需求,各地在取消“认房又认贷”、调整“非普通住宅认定标准”、降低“二套房首付比例”等方面会选择性地出台一揽子措施,并且很可能与试点“一区一策”相结合。 据《济南时报》 相关新闻 央行: 继续引导个人房贷利率和首付比例下行 本报综合消息 8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,落实党中央、国务院关于经济金融工作的决策部署,总结上半年工作,分析当前形势,部署下一阶段工作。 会议要求,支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
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