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2023/08/18 | |||||
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原国家房改课题组组长孟晓苏回应
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原国家房改课题组组长孟晓苏回应 房产十问 从7月24日中央政治局会议,到近期住建部召开的企业家座谈会,有关刺激房地产市场的多重利好消息频频引发社会关注。其中,关于房屋预售如何保证交付、存量房利率何时下调、一二线城市限制性购房政策调整等话题受到热议,其中也不乏误读的声音。 对于上述热点话题,带着种种问题,记者日前对话原中房集团董事长、原国家房改课题组组长,有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏,就当前热门的房地产话题进行深入解读。 中国房地产市场供求关系发生重大变化 今年7月24日,中共中央政治局召开会议。在谈及房地产市场时,会议中首次明确提出:适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。我国房地产市场呈现出哪些新特点?面对新的发展形势,我们该如何提振房地产市场信心? 一问:“房住不炒” 已不再适用当下? “房住不炒”的定位并没有变化 问:相比4月28日的中央政治局会议,7月24日会议中未提及“房住不炒”,有声音认为这意味着“房住不炒”有了变化? 答:“房住不炒”的定位并没有变化。中央强调“房子是用来住的、不用来炒的”,既强调了住房的居住属性,也没有否定房产的财富价值属性,要防范的是房产炒卖,要遏制房产投机行为。但是需要指出的是,对“房住不炒”至少已经形成了三种错误解读——一是解读为“房子是用来住的,不是用来‘买’的”,限制居民购房；二是解读为“房子是用来住的,不是用来‘卖’的”,限制开发企业卖房；三是解读为“房子是用来租的,不是用来售的”,违背了“租售并举”方针。我认为应当回归本源,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。 二问:限购限贷调整 会是更多城市趋势吗? “因城施策” 另行规定限制性要求 问:据中指研究院统计,2023年上半年,已有百余地方出台房地产调控政策超300次。有声音认为“一二线城市应全面取消限购限贷”? 答:房地产市场的现状主要原因在于限制,一些地方形成“政策合成谬误”和“政策分解谬误”,造成市场信心不足,这是一个相互影响的综合效应。“限购”是在房地产过热的时候实行的,现在楼市情况有变化。可以根据“因城施策”要求,在某些城市、某些区段另行规定限制性要求。 三问:系列利好政策何时见效? 房地产政策调整 通常有9个月滞后期 问:从降利率到降首付再到部分地区放开限购,诸多房产利好政策频频布局之后,楼市反应如何? 答:房地产政策跟其他经济政策的见效时间不一样,要有较长的时间周期。经验告诉我们,房地产政策的滞后期一般在9个月左右。 现在中央调整房地产政策的要求,在一些地方并没有落实到位。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施依旧未做调整,这就是房地产市场恢复的最大阻力所在。 如何让百姓敢买房,住踏实? 近些年来,购房者同样对化解购房风险、取消公摊面积等呼声较大。如何让老百姓敢买房,住踏实,也同样是提振购房信心的重要一环。 四问:是否应取消 商品房公摊面积? 取消公摊是做无用功 问:近年来,老百姓对取消商品房公摊的呼声较大,在您看来,市场应该取消公摊吗? 答:公摊面积是房屋建筑面积与使用面积之差,包括室外楼道、公共楼梯、公共门厅、电梯间等,这些都是房屋的组成部分。取消公摊只不过是把公摊前的建筑面积改算为公摊后的使用面积,把公摊从“显性存在”变为“隐形存在”,不可能取消,只是算法不同。 五问:商品房预售制度 应该被叫停吗? 房价或会上涨, 房企开发能力会降低 问:为预防楼盘烂尾,民众对取消商品房预售制的呼声很大。在您看来,商品房预售制度是否该被取消? 答:我认为,“全面取消预售制”并不可行,它意味着开发企业要承担更多资金成本和风险成本,这些成本都要通过销售转由购房者承担,房价会上涨,开发风险也会加大。对于自有资金不那么充裕的房企,如果没有预售制的加持,将会资金周转困难。应当允许“现房销售”和“预售制”两种方式都存在。 目前,房屋预售制本身没有多大问题。对于购买期房的消费者,存在的购房风险的问题,是出在对预售房款的管理和使用上。预售房出现烂尾楼,都是监管出了问题。 我认为比较合理的办法,是由购房者群体进行第二方监管。购房者与房屋按期交付的利益关系直接,可以避免房企违规挪用资金。 六问:降低首付比例 会引发金融风险吗? 首付在20%左右比较合理 问:住建部部长倪虹在7月末召开的企业座谈会上强调,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率等政策措施。房屋总价不变的情况下,下调首付比例,是否可能引发金融风险? 答:住房抵押贷款首付款的正常比例,以20%为比较合理。首付款比例应遵循与银行风险相匹配的原则,把首付款压得太低,银行风险就会提高；但如果首付款设置太高,就会加大居民压力,难以发挥帮助普通家庭购房的作用。 已买房者、低收入群体住房权益如何保障? 促进房地产市场平稳健康,需要提振新房购买者的信心,而已购房者的存量房利率调整、低收入群体的住房权益,同样备受关注。 七问:存量房利率何时下调? 应调至当前央行要求水平 问:8月1日,央行在2023年下半年工作会议上再次表态:指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。央行是否应该出台存量房降利率的强制性文件? 答:按照央行的政策,把存量房利率下调的方法无非两种,要么双方直接修改合同,要么就是重新发放贷款替换原贷款。实际上这两种做法的本质一样,直接修改合同是最简单的,也不存在违背契约的问题。央行表态鼓励和支持商业银行对存量房贷降低利率已经足够了,银行后续还要接受市场化的选择。 八问:新一轮城中村改造 为何集中在超大特大城市? 人口聚集, 保障房不足矛盾更突出 问:本轮城中村改造是否会助推房价上涨?是否会催生“一夜暴富”者? 答:不需要混淆棚改与城中村改造的真实用意,这两项政策与推升房价没有必然关系。房地产市场的变化并非直线传导,并不会因为有棚改、城中村改造,就能直接对房价上涨起到推动作用。 眼下依旧生活在城中村的人,绝大多数都是经济条件不够好的农民。那些很值钱的土地本来就是村民集体的,不过是城中村改造将财富价值释放出来了。所谓“暴富现象”是极个别人,大部分只是生活条件得到改善。而改善农民生活水平,缩小城乡收入差别,本来就是我们应当追求的目标。 “居者有其屋”的蓝图如何绘制? 如何确保“居者有其屋”的蓝图实现,同样是维持房地产市场稳定需要解决的问题。 九问:“认房不认贷” 为何在更多城市暂未落地? 一些城市房贷 “认房又认贷”不合理 问:住建部表态个人住房贷款“认房不认贷”后,郑州表示将落实“认房不认贷”政策,同时暂停执行限售政策。但郑州之外更多的一二线城市还未将政策落地,您认为是否存在阻力? 答:主管部门已经发出积极信号,对各地来说已经不存在来自上级部门的阻力,而之所以还没有将政策落地,主要还是过去限制房地产发展的想法根深蒂固,现在放宽怕过去限制的成果“前功尽弃”。一些一线城市房贷“认房又认贷”不合理,需要调整。 十问:“居者有其屋” 的蓝图如何绘制? 地方政府发挥主导作用, 国企央企发挥主力军作用 问:我国在25年前就启动了城镇住房制度改革,但时至今日,中央仍在强调保障性住房建设,问题在哪? 答:我们房改课题组25年前做出的设计是:“市场供应商品房、政府提供廉租房”,并提出保障房要覆盖到我国50%的城镇家庭。在房改初期的2000年到2007年,全国保障房开发投资只占房屋投资比例的3%—5%,明显太少。从2011年我国开始推动棚户区改造,提供了3000万套保障房。但从总量来看,我国保障房建设不足。 至于如何才能较好实现“居者有其屋”的目标,我建议在保障性住房建设方面,地方政府发挥主导作用,国企央企发挥主力军作用。首先,保障房建设用地不能收取土地出让金,只能收取基本税费。同时,国企央企要退出竞争性房地产领域,回归保障房建设,低收入群体可以享受保障房。 据《成都商报》
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